一、案例背景
小明於民國109年8月底在租屋處附近購買預售屋，該預售屋契約就開工及完工最後期限約定：「本預售屋之建築工程預計於民國109年8月31日前開工，於民國114年6月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」、復於交付不動產之條件與期限約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方辦理交屋手續，於交屋時雙方應履行下列各項義務：(一)賣方付清因遲延完工所應給付之遲延利息予買方。(二)賣方就房屋之瑕疵或未盡事宜，應予交屋前完成修繕。．．．（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。惟該建案卻拖延至114年7月30日才取得使用執照，建商雖於同年8月5日通知小明交屋，但房屋因瑕疵不少且修繕拖拖拉拉，最終雙方在115年3月31日才辦理點交，小明認為建商有嚴重逾期交屋之狀況，遂要求建商就逾期交屋乙事，給付遲延利息並賠償無法居住期間之貸款利息，茲分析如下：

(一)預售屋買賣契約為定型化契約，於條款有疑義時，應做有利於消費者解釋：
1.依消費者保護法(下稱消保法)第2條第9款：「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。」、同法第11條第2項：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」及同法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」。

2.經查該預售屋契約為建商預先擬定，就其所欲興建之集合式住宅大樓與多數消費者訂立同類契約使用，自屬消費者保護法所稱之定型化契約。惟依據雙方簽約當時內政部所公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項規定：「本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」(下稱預售屋定型化契約範本)，可見預售屋買賣契約應記載明確具體之取得使用執照期間，然小明簽屬之預售屋買賣契約，卻未記載取得使用執照之明確期間，因此參酌消保法第11條第2項之規定，就該預售屋之完工日約定於有疑義時，應為有利於消費者之解釋，則該預售屋建案理應於114年7月30日取得使用執照日，卻延遲於114年7月30日取得，因此倘建商無法就延遲完工取得使用執照日提出正當事由，則建商應就延遲取得完工負遲延利息之責任。

(二)通知交屋與完成交屋係屬二事，如條款對消費者顯失公平時，則為無效：
1.建商認為縱然取得使用執照日為114年6月30日，但其已在同年8月5日通知交屋，故小明主張交屋日為2026年3月31日並不合理云云。惟依據雙方契約書有關交付不動產之條件與期限約定，建商應就延遲完工給付遲延利息給小明，且完成房屋瑕疵之修繕等事，使符合雙方契約約定，然建商卻於115年3月31日才完成修繕辦理點交，因此建商確實應就延遲交屋負起遲延利息之責任。由此可知，通知交屋僅是通知驗屋，與完成交屋係屬二事，小明實際上根本無法居住使用，故建商不得以此為由主張已經完成交屋。

2.又參酌預售屋定型化契約範本第15條第1項第4款：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」惟小明簽立之預售屋契約卻記載：「每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，其違約金計算之基礎是以「房屋價款」，相較於前揭預售屋定型化契約範本是以「房地價款」為計算基礎，也就是以「土地價款」加上「房屋價款」作為計算基礎，可見小明簽立之預售屋契約之約定對消費者顯失公平，是以，依消保法第12條第1項：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」從而建商延遲交屋之違約金計算基礎，應以小明已繳之房地價款為計算基礎。

二、結論
預售屋買賣契約屬定型化契約，除應受契約約定拘束外，亦應符合消保法及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。契約條款如有疑義，應為有利於消費者之解釋；如對消費者顯失公平，則屬無效。本案建商未依約期限取得使用執照，且雖已通知交屋，惟房屋瑕疵尚未完成修繕，最終始完成點交，故「通知交屋」與「完成交屋」應予區分，建商仍應就其遲延負責。此外，契約將遲延交屋違約金之計算基礎限於「房屋價款」，較內政部定型化契約範本所定「房地價款」為不利於消費者，而屬顯失公平之約定，應認為無效。因此，消費者購買預售屋時，應善用契約審閱期間，仔細檢視建商提供之預售屋契約各條款，並與內政部公告之定型化契約規範比對，以降低交易風險並保障自身權益。