一、案例事實
小明為「棒棒社區」之區分所有權人，某日隔壁搬來新鄰居阿好，預計在新家開設心理諮商所，並表示已獲得衛生主管機關許可立案且也查過當地地方政府法規，無須辦理變更登記，但小明認為本社區是住宅區，如有商業經營，除出入份子混雜外，也因公用設施使用頻率增加，導致公用電費暴增，因此小明擬請社區召開區權會修改規約明定「本社區二樓以上以純住宿為主要使用，原則上禁止設置營業場所，除非經二分之一區分所有權人同意」以禁止阿好設立心理諮商所，但阿好認為其設立一切合法，故社區無權以規約限制人民財產權，茲就雙方爭議分析如下。

二、法律規定及實務見解

(一) 按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」公寓大廈管理條例第4條第1項定有明文，可知基於憲法對人民財產權之保障，除法律另有限制外，區分所有權人對專有部分之使用應受保障。

(二) 惟公寓大廈管理條例第5條、第15條第1項、第23條第1項亦分別明定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，由此可知，區分所有權人對於專有部分之使用，如有妨害建築物正常使用或違反共同利益之行為，為維護所有區分所有權人之權益，確保良好生活品質，並非不得以規約限制區分所有權人之專有部分之所有權權能。

(三) 然而，經由多數決作成之區權會決議來對少數區分所有權人形成不利益之限制時，可能構成多數暴力，倘若該決議之權利行使，全體住戶所得利益極少，且該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大時，則該決議將被認定以損害他人為主要目的，屬權利濫用或違反公序良俗。因此，區分所有權人在其專有部分之所有權能範圍內之行為，是否違反共同利益時，參照最高法院103年度台上字第914號民事判決意旨，則需就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予其他區分所有權人不利益之態樣與程度等各種情事加以比較衡量，似應探求公寓大廈管理條例之立法目的，最低限度應不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。因此，過往曾有區分所有權人意圖透過區權會決議修訂規約以禁止區分所有權人在社區設立養護中心，由於該社區之使用分區為商業區，設立養護中心符合建物使用規定，因此遭法院認定該決議增加法律所無限制、造成社會損失更大，而為權利濫用之例（台灣高等法院104年度上字第983號民事判決）。反之，倘若規約僅在重申法令之規定，符合公寓大廈管理條例之立法目的，參酌最高法院113年台上第1036號民事判決，在審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性，則住戶透過規約訂定共同遵守事項，自難謂有違憲法第23條之法律保留原則、比例原則。

三、案例解析
依建築物使用類組及變更使用辦法，集合住宅之使用類別為「H2」類，因此將使用執照上所載之「H2」類作為心理諮商所，已是將使用用途變更為「G3」類「供一般門診、零售、日常服務之場所」之辦公、服務類使用，縱然依據當地地方政府法規，無須辦理使用用途變更登記，但依據公寓大廈管理條例第15條規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，阿好設立心理諮商所仍須符合該社區規約之規範，由於設立心理諮商所，將導致同層樓之梯廳成為營業使用，不僅提高公共設備之耗損之機率，也可能因人員出入影響住戶安寧及安全，可見心理諮商所之設立並不符合全體住戶之共同利益，由於該規約僅係重申為住宅使用，且仍容許經區權人會議通過設立心理諮商所，並非毫無衡平，因此「棒棒社區」擬透過區權會會議修改規約限制心理諮商所設立，該決議並無違法。

參考資料：
1.最高法院97年度台上字第2347號民事判決。
2.台灣高等法院104年度上字第983號民事判決。
3.最高法院103年度台上字第914號民事判決。
4.最高法院113年台上第1036號民事判決。