【案例事實】
一、地主張阿姨將土地出租供置放工程材料，租期屆滿了承租人卻拒絕清空返還，張阿姨只能向承租人住居所在的地方法院提起訴訟嗎？
二、大偉覺得室內裝潢有重大瑕疵擬要求減少價金，得向何地的法院提起訴訟？

【法律分析】
一、在日常生活中，房屋相關的民事糾紛時有發生，無論是買賣、出租、還是裝潢等問題，當事人間若無法協議解決，往往需透過訴訟方式尋求法律救濟。然而，提起訴訟的第一步，即是正確辨別具有管轄權的法院。若起訴於無管轄權的法院，雖然不會直接被駁回，但另移送到有管轄權的法院重新分案處理，可能延誤自身權益的保障。因此，一般民眾在面對房屋糾紛時，了解如何依法判斷管轄法院，尤為重要。本文將以實務常見的房屋糾紛為例，說明訴訟管轄的基本原則及應注意的事項，協助民眾在維權過程中做出正確的法律判斷。

二、案例事實一部分：
1.    按訴訟，由被告住所地之法院管轄。被告住所地之法院不能行使職權者，由其居所地之法院管轄。訴之原因事實發生於被告居所地者，亦得由其居所地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項定有明文，簡言之，原告提起訴訟應向被告所在地的法院提起，這也就是「以原就被」原則。然而，法律亦規定若干例外情形，例如同法第24條第1項前段的「合意管轄」，又或者是同法第10條第1項的「不動產專屬管轄」，而對於上開三種管轄的優先適用順序，可參臺灣臺北地方法院108年度重訴字第524號民事裁定意旨：「本院受理108年度重訴字第524號請求交付房地等案件，兩造雖於不動產買賣契約書第11條就關於契約所生爭執，約定合意由本院管轄；然原告李依澄於追加之備位聲明係依民法第767條規定，請求被告陳祖頤將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地，及其上同小段184建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○號建物騰空返還原告李依澄；被告陳榮裕應將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號土地，及其上門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○○號建物騰空返01還原告李依澄，併依兩造協議書請求給付補償金（見本院卷第205、207頁）。依據前開規定及說明，核屬民事訴訟法第10條第1項所定因不動產物權涉訟事件，為專屬管轄。」

2.    就本案例事實之情況，地主與承租人間成立租賃契約，張阿姨當然得依租約及民法第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」等規定，向承租人請求返還該土地，此種訴訟本質為債權請求，原則上其管轄應適用「以原就被」規定向承租人住居所在地之法院提起訴訟；假若雙方在租賃契約內另有合意管轄條款，則應依約定向指定法院提出；再者，因租賃關係於期間屆滿時即消滅，其後承租人已無繼續佔有使用之合法權利，故張阿姨除前揭債權請求外，尚得依民法第767條「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」規定，基於物權請求權向承租人訴請返還，此時即屬因不動產之物權涉訟，應由土地所在地之法院管轄，且該管轄權具有專屬性，當事人間縱有合意管轄約定，依民事訴訟法第26條規定亦不適用之。

3.    承前，本件案例事實同時具備契約請求權及物權請求權，對於如何決定法院管轄，依民事訴訟法第27條規定，係以起訴時為準，而參最高法院113年度台抗字第222號裁定意旨：「根據處分權主義原則，民事訴訟當事人提起訴訟之訴訟標的為何，應按其所主張者為斷，法院或對造當事人不可取而代之。查相對人提起本件訴訟，其中甲請求部分，表示係依民法第767第1項前段、中段之規定為請求，而非依租賃、使用借貸等債權契約關係請求履行，經原法院認定，核屬因不動產之物權涉訟，應專屬系爭土地、系爭建物所在地之法院即新竹地院管轄，無合意管轄之適用。」故假若地主張阿姨認為在土地所在法院應訴較有利，在起訴宜依民法第767條之物權請求權訴請承租人返還土地，即有不動產專屬管轄之適用。

三、案例事實二部分：
1.    裝潢一般屬承攬契約關係，並不直接涉及不動產所有權或物權變動，而無民事訴訟法第10條第1項「專屬管轄」適用，亦不符同條第2項「其他因不動產涉訟」而無管轄權。而此類因契約涉訟情形，可依同法第12條「因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄」定其管轄法院。

2.    在實務見解上，對於裝潢承攬爭議之管轄權認定，可參臺灣高等法院臺南分院111年度抗字第47號民事裁定意旨：「經查，本件抗告人依兩造之承攬工程契約訴請相對人給付工程款新臺幣55萬元之本息，又本件承攬工程施作地點為雲林縣麥寮鄉等情，有起訴狀在卷可憑（見原審卷第9-11頁），核屬民事訴訟法第12條所定因契約而涉訟之事件，原審法院對抗告人提起之本訴自有管轄權。」次參臺灣桃園地方法院114年度簡抗字第6號民事裁定意旨：「(一)系爭工程所在地位在桃園市○鎮區○○街00巷0弄0號，此有抗告人提出之建物登記第一類謄本、付款確認單（壢簡卷第6、7、9頁）在卷可稽，可徵系爭承攬契約之債務履行地在桃園市平鎮區。又付款確認單上亦蓋印有相對人公司章及統一發票專用章，堪認兩造間已成立系爭承攬契約之法律關係。則抗告人主張系爭契約係其與相對人簽立，並約定施工地點在桃園市○鎮區○○街00巷0弄0號等情，堪信屬實。(二)又抗告人主張之施工地點、債務履行地，屬本院轄區。準此，本院就本件自有管轄權。原法院逕將系爭訴訟裁定移送臺中地院，即有未洽。」末參臺灣士林地方法院111年度簡抗字第17號民事裁定意旨：「依抗告人於原審提出相對人出具之報價單、工程現場照片、通訊軟體Line對話紀錄及北投文化郵局000051號存證信函，可知相對人承攬之內容為系爭建物之機電及空調工程，而系爭建物係坐落於臺北市北投區，顯然兩造就系爭承攬契約約定之債務履行地即為臺北市北投區，依民事訴訟法第12條規定，本院自有管轄權。準此，原裁定以相對人住所地位於花蓮縣新城鄉為由，依職權將本件移送花蓮地院，自有未洽。」由前揭法條及實務見解以觀，均採一致之見解，承攬工程所在地即屬債務履行地，該地法院依民事訴訟法第12條規定即有管轄權。

3.    而如本件案例之情形，若雙方裝潢契約有約定合意管轄，大偉即受拘束應向指定法院提起訴訟；反之若未特別約定，被告所在地法院及裝潢工程所在地法院均有管轄權，大偉可評估後擇一法院提起訴訟。

四、綜上所述，面對房屋相關之民事爭議，當事人應依實際請求內容及法律性質，正確判斷訴訟之管轄法院。若涉不動產物權請求，依法須由不動產所在地法院專屬管轄；如屬契約糾紛，則得依當事人合意或債務履行地選擇法院。透過正確之法律分析與程序選擇，方能有效維護自身權益，避免訴訟進程中產生不必要之障礙與爭議。