一、  問題提出

小明在老家有塊A地與四位親戚共有，某日親戚甲告知該筆共有土地有建商要購買，已跟建商談妥要簽約了，小明感到十分詫異認為依民法第819條第2項規定，共有物之處分應得全體共有人同意才對，但親戚甲主張依據土地法第34條之1可以在無需小明同意下透過多數決處分共有物，屆時小明會收到出售通知函，於是小明提出下列疑問：

1.      小明經調查後，共有人甲至丁和小明等五人應有部分依序各為4/10、1/10、1/10、1/10、3/10，則甲在何種情況下可依土地法第34條之1以多數決處分共有物?

 

2.      惟小明等了好久都未收到甲通知出售A地的信函，經查詢後發現A地已經被移轉登記過戶，小明對於甲等人未通知他行使優先購買權，該如何主張權利?

 

3.      又假使小明收到通知函後，發現甲另有一鄰地B地同時出售，但小明只想買A地，可以嗎?倘若B地是一塊袋地，而A地又是B地對外聯通道路用地，則情況是否會不同?

二、  問題解析

(一)   小明的提問1涉及土地法第34條之1的多數決比例，茲說明如下：

1.      按民法第819條第2項固然明定「共有物之處分應得全體共有人同意」，但為促進土地利用發揮其經濟效能，避免土地為多人共有導致無法利用之，於土地法第34條之1特別明定，於符合一定比例要件下可透過多數決處分共有物，原則上以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意時，可處分共有物，但若應有部分合計逾三分之二者，則人數不予計算。

2.      由於甲之應有部分為4/10，如乙、丙均同意出售，則同意共有人數過半且應有部分合計6/10也過半，符合多數決比例要件，無須丁及小明同意也可出售A地。倘若乙、丙及丁均不同意時，因為小明應有部分為3/10，如甲可爭取到小明同意，雖然同意人數未過半，但兩人應有部分合計已超過2/3，此時無須考慮人數，也符合多數決比例要件。

3.      然在實務上，乙筆土地經常是分別共有與公同共有併存，且甚至公同共有人與分別共有人發生重複現象，導致土地共有關係呈現於複雜化，而多數決處分共有物雖然具有促進土地利用之經濟目的，但也存有多數暴力、欺負少數之爭議，因此民國(下同)113年1月1日施行之土地法第34條之1執行要點(下稱執行要點)第7條規定「分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已符合本法條第一項規定，且另有分別共有之共有人同意者，於計算共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意之人數及其潛在應有部分併入計算。同意之分別共有人與公同共有人有部分相同者，不重複計算該同意人數。」，其試圖緩和分別共有與公同共有併存多數決爭議，舉例來說，甲和小明分別共有應有部分3/10、3/10，但其餘4/10應有部分是由甲至丁公同共有(四人潛在應有部分各為1/10)，若公同共有人乙、丙及丁均不同意處分公同共有部分，因公同共有之應有部分僅有甲同意處分，未達處分公同共有物之法定比例，故甲同意之潛在應有部分及人數自不能計入，即使小明也同意出售A地，甲與小明之分別共有應有部分比例共計僅為6/10，並未超過2/3，兩人並無法據此出售A地。

(二)   小明的提問2涉及共有物處分之優先購買權爭議，茲說明如下：

1.      依土地法第34條之1第2項規定「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、復依同法第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，又依執行要點第13條規定，如受通知之共有人於收到通知後十五日內未表示購買者，則其優先購買權視同放棄。

2.      倘若共有人未為通知即將共有土地出售並已過戶時，則依最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定可知：
 

(1)   土地法第34條之1第4項並未如土地法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先購買權僅具債權效力。優先購買權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。

(2)   承上，由於土地法第34條之1第4項不具對抗第三人效力，同法第2項所為通知僅係共有人間內部事項，如有違反，至多僅生損害賠償請求權，且當已完成所有權移轉登記時，原共有關係業已消滅，原共有人亦均喪失共有人身分，由於優先承購權人已無從訂定買賣契約，即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。

3.      依土地法第34條之1第3項規定「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」因此小明就A地出售卻未收到共有人通知，除得向同意出售A地之共有人請求給付其應得之價金外，如有受到其他損害，尚向其他共有人請求損害賠償。

(三)   小明的提問3涉及數宗土地或建物共同出售時，共有人得否僅購買其具有應有部分之共有土地之爭議：

1.      依執行要點第12條第1項規定「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」因此小明是可以僅就共有A地行使優先購買權。

2.      惟依執行要點第12條第2項規定「前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限：(一)部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。(二)依法令規定應併同移轉。」可知，如併同出售數宗土地符合執行要點第12條第2項但書要件時，則他共有人應就數宗土地或建物全部行使優先購買權，主張以同一條件購買之，不得僅單獨對共有之土地行使優先購買權。

3.      由於袋地並無對外通聯道路，必須通過鄰地才能對外聯繫，且依建築法第42條第1項及同法第48條第1項分別明定「建築基地與建築線應相連接．．．」、「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。．．．」等規定可知，袋地若無取得通行權，將無法取得建築線興建建築物，故袋地與其對外聯絡道路之用地確實在使用上具有不可分性，因此若甲出具法院確定判決或調解、仲裁等與確定判決具有同一效力之證明文件時，由於符合執行要點第12條第2項但書第(一)款要件，小明優先購買權之行使應對A地和B地全部為之，不得僅單獨對A地行使優先購買權。

三、  結論

土地法第34條之1試圖以多數決方式解決土地為共有時，因共有人間意見不一致，導致土地無法利用影響其經濟價值，惟土地法第34條之1係於民國69年訂定，在施行多年後也衍生不少爭議，因此於113年1月1日施行之執行要點試圖將近年來發生爭議透過執行要點之修訂來予以調和，因此當自己土地與他人共有時，實應特別留意土地法第34條之1的相關規定，以免影響自身權益。