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一、案例
小明某假日在家休息時，聽到房間窗戶外有升降機還是吊車的運作聲，打開窗戶一看發現整棟大樓高樓住處的外牆正在由人員操作升降機並將平面廣告釘入，平面廣告還是某建商預售屋銷售的廣告。小明也發覺自家的外牆也被納入展示廣告的範圍內，並且外牆有被釘入的痕跡，但小明心想此建商其並不熟悉，也不知道自家外牆將被釘廣告，且住戶大會也未討論過此事。小明後續又檢查了自家外牆，發現除此次釘槍釘入的痕跡外，外牆亦有留下許多先前釘槍釘入的痕跡。對此小明既生氣也擔憂留下的痕跡是否會影響外牆的安全性或造成雨天滲水，在此種情況下小明該如何維護自己的權利呢？
二、公寓大廈管理條例相關規定
1. 依照公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」因此倘若大樓或社區之住戶有侵害區分所有權人的專有部分，如住戶室內空間，該住戶將得以對於侵權行為人主張排除侵害，但有疑問的是大樓外牆是否屬於個別住戶之專有部分或為所有住戶的共有部分？此部分法院判決的認定因個案有不一致的情形，但依照較近期的判決，法院有認定大樓外牆屬於住戶的共有部分而非該層住戶的專有部分：「…是依上開規定及其立法意旨，堪認公寓大廈外牆不得做為專有部分使用，原則上應屬共用部分，是上訴人抗辯各層外牆屬該層區分所有權人專有專用云云，尚無可取。…」，此有臺灣高等法院107年度上字第1076號民事判決可參照。
2. 另依照同法第8條第1項及第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
3. 又依照同法第9條第2項及第4項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
4. 再依照同法第33條第2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」
三、案例分析
1. 合法大樓外牆廣告的設置情況
依照前述公寓大廈管理條例相關規定及近期法院判決，大樓外牆應屬於全體住戶的共有部分，而因外牆為共有部分，個別住戶皆不可擅自利用，且依照同法第8條第1項規定，如住戶有意在大樓外牆設置廣告，應於住戶大會(區分所有權人會議)中以決議的方式通過始可進行，或依照同法第9條第2項規定住戶已有就大樓共有部分以規約約定外牆利用方式，始得依規約約定方式進行廣告設置。此外，依照同法第33條第2款規定，即便大樓廣告設置於住戶大會中決議通過，但如設置廣告範圍涵蓋個別樓層住戶的外牆時，也需要得到該層住戶就此事項的同意，此時才符合法律規定，否則住戶將可請管委會分別依同法第8條第3項及同法第9條第4項規定制止或請求主管機關或訴請法院為必要之處置。而合法的外牆廣告設置後續也須向直轄市或縣（市）主管建築機關得委託相關專業團體進行審查後始可進行。
2. 小明可以採取的救濟措施
倘若本案中大樓的住戶會議就大樓設置廣告一事未決議通過甚至完全未進行討論，且住戶規約中就此事亦未進行約定，而造成小明根本無法表達不願將自家外牆提供設置平面廣告的情況，小明除可依上述公寓大廈管理條例第8條第3項請求管委會將廣告物撤除外，亦可自行對於大樓中設置此廣告的住戶依照民法規定請求排除侵害，並可請求該住戶返還因設置此廣告所獲得之利益予大樓住戶。
四、結語
大樓外牆設置廣告物有一定之流程及法律規定，並非住戶有意為之及可任意進行，在未經合法程序而設置的情況，將對於其他住戶造成侵害及困擾，並有破壞大樓外牆美感及整體性的可能。當住戶發現自家外牆有被他人或其他住戶設置廣告物的情形，可依上述規定請求管委會協助制止或撤除，倘若管委會消極處理或制止無效，則可向主管機關提出檢舉或直接透過法院訴訟程序進行處理。
五、參考資料
1. 臺灣高等法院 106 年度上字第 283 號民事判決。
2. 臺灣高等法院 107 年度上字第 1076 號民事判決。
小明某假日在家休息時，聽到房間窗戶外有升降機還是吊車的運作聲，打開窗戶一看發現整棟大樓高樓住處的外牆正在由人員操作升降機並將平面廣告釘入，平面廣告還是某建商預售屋銷售的廣告。小明也發覺自家的外牆也被納入展示廣告的範圍內，並且外牆有被釘入的痕跡，但小明心想此建商其並不熟悉，也不知道自家外牆將被釘廣告，且住戶大會也未討論過此事。小明後續又檢查了自家外牆，發現除此次釘槍釘入的痕跡外，外牆亦有留下許多先前釘槍釘入的痕跡。對此小明既生氣也擔憂留下的痕跡是否會影響外牆的安全性或造成雨天滲水，在此種情況下小明該如何維護自己的權利呢？
二、公寓大廈管理條例相關規定
1. 依照公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」因此倘若大樓或社區之住戶有侵害區分所有權人的專有部分，如住戶室內空間，該住戶將得以對於侵權行為人主張排除侵害，但有疑問的是大樓外牆是否屬於個別住戶之專有部分或為所有住戶的共有部分？此部分法院判決的認定因個案有不一致的情形，但依照較近期的判決，法院有認定大樓外牆屬於住戶的共有部分而非該層住戶的專有部分：「…是依上開規定及其立法意旨，堪認公寓大廈外牆不得做為專有部分使用，原則上應屬共用部分，是上訴人抗辯各層外牆屬該層區分所有權人專有專用云云，尚無可取。…」，此有臺灣高等法院107年度上字第1076號民事判決可參照。
2. 另依照同法第8條第1項及第3項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
3. 又依照同法第9條第2項及第4項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
4. 再依照同法第33條第2款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」
三、案例分析
1. 合法大樓外牆廣告的設置情況
依照前述公寓大廈管理條例相關規定及近期法院判決，大樓外牆應屬於全體住戶的共有部分，而因外牆為共有部分，個別住戶皆不可擅自利用，且依照同法第8條第1項規定，如住戶有意在大樓外牆設置廣告，應於住戶大會(區分所有權人會議)中以決議的方式通過始可進行，或依照同法第9條第2項規定住戶已有就大樓共有部分以規約約定外牆利用方式，始得依規約約定方式進行廣告設置。此外，依照同法第33條第2款規定，即便大樓廣告設置於住戶大會中決議通過，但如設置廣告範圍涵蓋個別樓層住戶的外牆時，也需要得到該層住戶就此事項的同意，此時才符合法律規定，否則住戶將可請管委會分別依同法第8條第3項及同法第9條第4項規定制止或請求主管機關或訴請法院為必要之處置。而合法的外牆廣告設置後續也須向直轄市或縣（市）主管建築機關得委託相關專業團體進行審查後始可進行。
2. 小明可以採取的救濟措施
倘若本案中大樓的住戶會議就大樓設置廣告一事未決議通過甚至完全未進行討論，且住戶規約中就此事亦未進行約定，而造成小明根本無法表達不願將自家外牆提供設置平面廣告的情況，小明除可依上述公寓大廈管理條例第8條第3項請求管委會將廣告物撤除外，亦可自行對於大樓中設置此廣告的住戶依照民法規定請求排除侵害，並可請求該住戶返還因設置此廣告所獲得之利益予大樓住戶。
四、結語
大樓外牆設置廣告物有一定之流程及法律規定，並非住戶有意為之及可任意進行，在未經合法程序而設置的情況，將對於其他住戶造成侵害及困擾，並有破壞大樓外牆美感及整體性的可能。當住戶發現自家外牆有被他人或其他住戶設置廣告物的情形，可依上述規定請求管委會協助制止或撤除，倘若管委會消極處理或制止無效，則可向主管機關提出檢舉或直接透過法院訴訟程序進行處理。
五、參考資料
1. 臺灣高等法院 106 年度上字第 283 號民事判決。
2. 臺灣高等法院 107 年度上字第 1076 號民事判決。
