【案例事實】

阿瑋剛從大學畢業，並在台北找到一份工作，於是就近在公司附近尋覓適合的落腳處，於是向房東李太太承租座落於台北大安區華廈套房一戶，租期兩年，隨附簡易家具及生活電器，阿瑋提行李即可輕鬆入住：

1. 在簽署租約時，房東李太太見阿瑋初入社會，擔心無法正常收租，可以向阿瑋要求提出四個月的押金嗎？
2. 在承租期間內，套房的熱水器因年久失修無法繼續正常使用，修繕更換的費用要由誰負擔？
3. 之後房東李太太因投資失利不得已售出該套房，吳先生購入後想讓其剛上大學的兒子入住，可以要求阿瑋即刻自租屋處遷離嗎？
4. 阿瑋忘記租期已屆滿仍然按時繳交房租，房東李太太也沒有拒絕，但之後李太太因故需收回房屋，試問李太太該如何主張？
5. 租約上記載就租約所生之爭議合意由房東李太太所在地之臺灣桃園地方法院為第一審管轄法院，若租約屆期後阿瑋不續繳房租亦未搬離，李太太擬訴請阿瑋遷讓交還套房，該向何地法院提起訴訟？

【法律解析】

1. 為因應租賃常衍生之糾紛爭議，「租賃住宅市場發展及管理條例」(以下簡稱租賃條例)已於107年6月27日上路，為全面促進租賃契約的公平合理，保障租賃雙方權益，租賃條例施行後，民眾新簽訂的住宅租賃契約，或委託管理住宅租賃契約，均應受新制定型化契約應記載及不得記載事項之限制，其中應記載事項包含押金額度、水電負擔方式、修繕責任、房東義務、提前終止租約之違約金、點交手續、房東得提前終止租約之情形、遺留物處理等，且為防範房東利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，內政部已具體制定不得記載事項，諸如不得約定廣告僅供參考、不得約定承租人不得申報租賃費用支出、不得約定承租人不得遷入戶籍、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任、不得約定承租人須繳回契約書等，且按租賃條例第5條第4項規定，違反應記載及不得記載事項者，無效。其中關於押金部分，租賃條例第7條第1項已明定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額」，故押金之上限為兩個月，當事人間之約定只能比兩個月少，例如一個月或一個半月等，超過即屬違反強制規定而無效，故本案例中房東李太太要求阿瑋預先提出四個月的押金，係違反前揭規定，阿瑋得依法拒絕。

2. 對於租賃物之修繕責任，按民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」，且按租賃條例第8條第1、2項：「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式」，而熱水器是房屋租賃之常見及必要之電器，故應由出租人確保正常運作，若有損壞即應負修繕之責，在本案例事實中，除非當事人間另有約定隨附家電及修繕範圍，否則一般來說該熱水器應由房東李太太負維修責任，修繕之費用不得要求阿瑋負擔；倘若經阿瑋反應溝通後李太太仍置之不理或拒絕修繕時，要如何處理？按租賃條例第8條第3項：「前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除」，以及民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」亦有相同規定，故阿瑋經催告房東李太太修繕未獲正面回應時，可先自掏腰包進行修繕，使熱水器回復可供正常運作之狀態，再持相關單據向房東李太太依法請求償還或自租金中扣抵。

3. 對於租賃期間內租賃物買賣移轉之問題，按民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，此即坊間所謂「買賣不破租賃」原則，意指當房屋存有租約之情形下，買賣無法破除既有之租賃關係，租賃契約對買主(受轉讓人)仍屬有效，須繼受原有租賃關係之權利義務，以保障承租人之租賃權利。本案例中吳先生購入該套房後，李太太與阿瑋間之租賃關係即由吳先生承繼，吳先生不得否認租約或片面終止租約，在原有租賃期間內阿瑋仍係合法有權之承租人，吳先生自不得要求阿瑋遷離，須等既有租約屆滿後才能收回套房。然而，「買賣不破租賃」原則並非對所有租約都有所保護，按同條第2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，故超過五年或未定期限之房屋租約，復未經公證者，即不得據以主張租賃關係繼續存在，其立法意旨是為了衡平受轉讓人基於所有權享有之使用權益，而以例外方式予以限制，故假若李太太與阿瑋間之租賃關係，是未經公證之不定期或逾五年的租約，吳先生買受套房後可拒絕繼受阿瑋之租約，阿瑋繼續居住於套房內即屬無權占有，吳先生得基於所有權人地位依民法第767條請求阿瑋即刻遷離。

4. 租約到期後承租人仍續繳房租之情形，按民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，故有期限之租賃屆滿後，若承租人仍繼續居住並繳納租金，且出租人亦未明示反對，依法即擬制轉換為不定期限之租賃，且因當事人間對於此一不定期租約並未經過商議，通常情形下租賃關係之權利義務仍是基於原先的定期租約，最大的差別在於租賃期間沒有明定的期限，那麼出租人要如何主張終止租約收回房屋呢？按民法第450條第2、3項雖有規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，乍看之下出租人可以任意終止，但實際上在土地法另有特別規定，基於特別法優於普通法之原則，前揭民法規定不能逕適用，出租人並無隨時終止租約之權，而按土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，假若有符合前揭收回房屋之事由，出租人方得預告通知終止租約，反之，倘若未符合各項事由，出租人即不得主張終止租約收回房屋，由此可見不定期租約對出租人之影響重大，不可不慎。出租人若要避免轉換為不定期租約，在簽署租約時可事先約定不適用不定期租賃，在屆期時亦應即時表示反對之意，在本件案例中，房東李太太於屆期後並未明示拒絕，若租約上亦無特別約定，則與阿瑋間之租約即轉換為不定期租約，除非有符合前揭土地法第100條之情事，否則無法終止租約收回房屋。此外，參考前段租賃期間內租賃物買賣移轉之規定，因李太太與阿瑋間之不定期限租約並未經過公證，即無「買賣不破租賃」原則之適用，故李太太可將套房轉讓予第三人(比如贈與兒女)，再由第三人向阿瑋要求遷離套房，併此補充說明。

關於不動產爭議之管轄，按民事訴訟法第10條第1項：「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄」，即不動產之專屬管轄規定，且按同條第26項規定，當事人合意管轄於專屬管轄之案情應排除適用。在本件案例中，當事人雖有合意管轄之約定，惟房屋所在地位於臺北市大安區，房東李太太欲訴請阿瑋遷離交還房屋，乃是基於民法第767條所有權物上請求權，即屬「因不動產物權涉訟」而適用專屬管轄，應向臺灣臺北地方法院提起訴訟，縱使李太太逕向臺灣桃園地方法院提告，法院仍應以裁定移送予臺灣臺北地方法院審理；反之，倘若李太太之請求與不動產物權無涉，比如並非遷離交還而是請求阿瑋給付租金或返還相當於租金之不當得利等，即不適用專屬管轄，李太太得向合意管轄法院即臺灣桃園地方法院提起訴訟。