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出版品(著作/法律/訴訟)
常見預售屋銷售之公平法爭議 (何娜瑩 法律所律師) (2021/03)

一、前言

按「事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」公平交易法第21條第1項及同法第25條分別定有明文。由於房屋是耐久財,具有高經濟價值,不少消費者在購置房產時會將預售屋納入考慮之列,由於預售屋尚未辦理產權登記且尚未完工,消費者所獲得資訊有限,相對於建設公司或代銷公司,消費者顯然處於資訊上弱勢,僅能憑藉建設公司或代銷公司提供的資訊作為決定交易與否之依據,故為維護消費者權益及交易秩序,公平會乃制定「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」及「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」,以分別規範不動產開發業者及代銷業者,常見預售屋銷售之公平法爭議包括:

(一)預售屋買賣契約書攜回審閱之爭議

按買賣契約書係不動產業者單方面擬定,內容揭露買賣標的物之內容及雙方權利義務,由於預售屋買賣金額龐大,為讓消費者充分知悉自身權利、謹慎思考交易決定與否,依內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,消費者應具有至少五日契約審閱權,惟在預售屋實際銷售時,倘消費者欲攜回契約書審閱時,經常遭遇現場代銷人員提出須支付定金或一定費用始能攜回審閱之要求,然以收取定金或其他名目費用(例如保留金等)使提供契約書攜回審閱,已使消費者處於弱勢不利地位而顯失公平,致使消費者喪失充分審閱契約之機會,同時對合法業者形成不公平競爭,屬於不當限制購屋人審閱契約之顯失公平行為,而違反公平交易法第25條規定。

(二)銷售現場未提供建築執照、地盤圖等爭議

依前揭公平會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第三條規定,不動產開發業者或經紀業者,應於銷售預售屋時,以書面提供「建築執照影本」、「核准之基地位置圖」、「地盤圖(坐落基地之地籍圖)」、「各層平面圖」及「停車空間平面圖」、「預售屋買賣契約書」等資訊,可見上述資訊乃是預售屋房屋銷售時足以影響消費者締約與否之重要資訊,倘業者於預售屋交易過程,未以書面提供該等資訊予購屋人審閱,使購屋人在交易資訊不充分、不完整情況下作成交易,不僅影響消費者權益甚鉅,也影響交易秩序,對合法業者顯失公平,此等行為當屬違反公平交易法第25條規定。

(三)未領建照銷售之爭議

在房市熱絡時,業者為搶銷售先機,往往在建照尚未核發前,便搶先潛銷熱賣,惟按「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建築執照,不得辦理銷售」公寓大廈管理條例第58條第1項定有明文,因預售屋興建往往歷時至少二年以上,業者需取得建照後,才能向主管機關申報開工,倘業者遲遲未能取得建照,則完工日將遙遙無期,故建照取得自屬影響交易重要資訊,依前揭公平會不動產廣告案件之處理原則第三條,如建照尚未核發,而廣告表示有引人誤認已取得建照者,屬虛偽不實或引人錯誤之表示,違反公平法第21條第1項規定。

(四)室內自有格局配置圖引人錯誤之爭議

按建築法第77條第 1 項規定:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」故領有使用執照之建築物,除已依法申請變更使用者外,均應依使用執照之核定而為使用。而建築物內部自有格局配置及各空間用途(例如陽台、機電設備空間等),亦為消費者決定是否承購之重要因素,如業者提供給消費者廣告之室內傢俱配置參考圖中,以虛線方式將原用途為「陽台」或「機電設備」空間規劃為室內住宅空間之一部分使用,因其與施(竣)工圖不符,而「陽台」、「機電設備」等空間不計入容積率中,倘日後無法申請為合法,而經建築管理單位認定屬違建時,則該廣告自有虛偽不實或引人錯誤之處,縱使業者在消費者看屋時已充分告知房屋之現況,甚至提供建物現況確認書等資料供消費者確認,亦不能豁免違反公平法第21條第1項廣告不實之責任。

(五)公共設施廣告引人錯誤之爭議

現今預售屋銷售,純雙拼、毫無公共設施之集合住宅已難以滿足消費者需求,故業者為招徠消費者購買,往往會訴求建案有氣派中庭花園、健身房、游泳池、三溫暖、KTV等公共設施,讓消費者可不出家門即可消除平日工作勞累,惟此等公共設施不少是在取得使用執照後所進行的二次施工,未來可能面臨與竣工圖不符,遭到拆除之風險,公平會認為房屋銷售廣告所描述之公共設施情狀,也是影響消費者購買與否之因素,一般消費者僅能認知購買後享有廣告所述之公共設施,難以知悉廣告所載之公告設施是否違反建築法規,若日後消費者因此無法享受廣告所示公告設施,該廣告自有虛偽不實或引人錯誤之表示,違反公平法第21條第1項之規定。

(六)停車道共用部分比例之爭議

現今因建築法及消防法規之要求,造成消費者在購屋時,相同總價所購得室內使用面積卻縮小,故公設比亦是消費者在購買房屋時關注之議題,建商於出售集合式住宅房屋時,其共同使用部分是否包含分攤地下各樓層車道,攸關各住戶所購買房屋之共用部分比例大小與內容,自屬影響購買人交易決定之重要資訊。倘業者在訂定買賣契約書時,未於契約書揭露地下層車道面積之分配方式,於取得使用執照後,再將車道面積併入共用使用部分,再以找補方式通知消費者補差價,此等利用消費者與業者間資訊不對等方式,使消費者誤認所購買房屋為低公設比者,進而與之交易,此等行為已涉及「欺罔」行為,亦影響合法業者之權益,顯然違反公平法第25條之規定。

二、綜上所述,由於不動產交易金額龐大,且預售屋銷售時房屋形體尚未具備,消費者在購買房屋時,極端仰賴業者提供的房屋資訊,若業者提供的資訊有牴觸公平法第21條第1項或同法第25條情形時,依公平法第42條規定,公平會除命業者改正外,並可對業者裁處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰,亦可能引起與消費者間之民事糾紛,是以,為免無謂糾紛,業者宜多留意公平法規範,消費者亦可在購屋前多加注意以保障自身權益。

參考資料:

1. 公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則(https://www.ftc.gov.tw/internet/main/doc/docDetail.aspx?uid=165&docid=12240)。
2. 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則(https://www.ftc.gov.tw/internet/main/doc/docDetail.aspx?uid=167&docid=13818)。
3. 公平會公處字第105015號處分書。
4. 公平會公處字第105033號處分書。
5. 公平會公處字第109062號處分書。
6. 公平會公處字第107077號處分書。
7. 最高行政法院106年度判字第171號判決。 

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