隨著總統大選結束，我國對兩岸關係，未來應可確定將採取開放之政策，包括開放陸資來台投資房地產。據總統當選人馬英九先生表示，希望七月就可以實現開放直航及大陸觀光客來台，至於開放陸資來台買房問題，雖然目前尚無確切之時間表，但他認為半年內開放應該沒有問題。於是大陸富豪團隨即於四月下旬來台考察，參觀各地房地產，相關之新聞及討論隨之沸沸揚揚；有人擔心，有人期待，有人歡迎，也有人排斥。無論如何，開放路線應已是必然之趨勢，未來大陸人民來台從事包括房地產在內之投資，應該只是時間早晚的問題。因此，不同於相關新聞之內容及絕大多數之討論，本文擬從法律層面來探討未來大陸人民來台買房地可能涉及之相關問題。

　　在開始探討相關法律問題之前，必須先說明的是，由於開放陸資來台投資主要是希望對振興國內經濟有所助益，因而政府可能將會在某些方面對其採取優惠或便宜之措施以吸引其來台投資，例如放寬陸客來台停留時間之限制或給予相當成數之融資貸款，而另一方面則要預防陸資炒作對國內經濟造成傷害，因此需要有特別之配套措施，例如限制其五年內不得轉手，從而可預見未來很可能會針對陸資來台事宜而特別制訂新的法令或修訂現有法令。在新增或修訂之法令規章尚未出爐之前，本文暫以目前現有之相關法律加以探討。

　　首先，針對大陸地區人民與台灣地區人民之往來互動，以及所衍生之法律事件，我國業於民國81年7月31日制定公布「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」（以下簡稱本條例）加以規範，而最近一次的條文修正是在95年7月19日。依本條例第1條後段規定，本條例未規定者，適用其他有關法令之規定。換言之，關於台灣地區與大陸地區人民之往來以及所衍生之法律事件，優先適用本條例，於本條例未規定時，才適用其他有關法令。而在本條例中，所謂大陸地區人民，依第2條之定義，係指在大陸地區設有戶籍之人民；且本條例之規定適用於大陸地區人民旅居國外者（本條例第3條）。

　　據馬英九先生表示，開放陸資買房產主要以廠辦為主，住宅部份需要有配套措施。其所指之廠辦應係指廠房及辦公室大樓而言。至於住宅部分，可分為豪宅及一般住宅；外界一般認為陸資所中意者應係針對豪宅。然無論是豪宅或一般住宅，若目的在於投資，則較無問題，然若買屋者有自住之意，勢必將涉及居留或移民問題，則除非日後法令放寬，否則其必須符合本條例第16條所定大陸地區人民得申請在台定居之六種情形之一始可，即：一、台灣地區人民之直系血親及配偶，年齡在七十歲以上、十二歲以下者；二、其台灣地區之配偶死亡，須在台灣地區照顧未成年之親生子女者；三、民國三十四年後，因兵役關係滯留大陸地區之台籍軍人及其配偶；四、民國三十八年政府遷台後，因作戰或執行特種任務被俘之前國軍官兵及其配偶；五、民國三十八年政府遷台前，以公費派赴大陸地區求學人員及其配偶；六、民國七十六年十一月一日前，因船舶故障、海難或其他不可抗力之事由滯留大陸地區，且在台灣地區原有戶籍之漁民或船員。

　　無論陸資是購買辦公大樓、廠房、豪宅或一般住宅，均屬買賣不動產；買賣不動產屬於法律行為，必須行為人有行為能力，若無行為能力者，依我國民法第76條，應由法定代理人代為之，若係限制行為能力者，依第77條，應得法定代理人之允許。關於來台買賣不動產之大陸地區人民或法人是否有行為能力，以及該法人是否有權利能力，根據本條例第46條規定，係依該大陸地區人民或法人所在地區之規定。

　　關於陸資可以投資購買之土地，本條例第69條或可供參考；該條規定「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第17條第1項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。」上開土地法條項所列各款土地包括：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。

　　前面有提到，為吸引陸資來台投資房地產，且預期陸資之投資案，無論是房地產之買賣或開發，均可能涉及高額資金，因此政府有可能會同意金融機構給予融資貸款，至於貸款之方式，除非政府日後對此有特別制定法令，否則依本條例第47條規定：「法律行為之方式，依該行為所應適用之規定。但依行為地之規定所定之方式者，亦為有效」，即依我國現有關於融資貸款之相關規定辦理，包括須提供身分證明文件、須有連帶保證人、辦理對保手續等等。

　　買賣不動產必須簽訂書面契約。關於契約所包含之內容，除一般土地房屋買賣之制式化約定外，值得一提的是，由於買賣之一方之特殊身分，即既非中華民國國民，亦尚難逕謂為外國人，因此使得該契約在性質上屬於準涉外契約。就涉外契約而言，一般均會約定準據法及管轄法院，即約定雙方就契約發生爭議時應適用哪一國之法律，以及由哪一國的哪一個法院管轄。兩岸人民就台灣不動產買賣所訂之契約，若未約定準據法及管轄法院，日後若發生爭議，倘若起訴之一方是向台灣的法院起訴，受理訴訟之法院可能會根據本條例第41條：「臺灣地區人民與大陸地區人民間之民事事件，除本條例另有規定外，適用臺灣地區之法律。」而適用臺灣地區之法律，並認定所謂台灣地區之法律，解釋上包括實體法（例如民法）及程序法（例如民事訴訟法），而據民事訴訟法總則編第一章第一節之規定以裁定應由台灣地區哪一個法院管轄；惟倘若起訴之一方是向大陸地區的法院起訴，則當地之法院究竟會依哪一國之法律而如何裁判，即不得而知。因此雙方宜於契約中約定準據法（建議選定台灣地區之法律）及合意管轄法院（建議選定不動產所在地或賣方（即台灣地區人民）所在地之法院），以減少日後之不確定性及可能發生之爭議。又，日後大陸地區人民或法人出租或出售其不動產予台灣地區人民或法人時，以上有關準據法及合意管轄法院之約定亦同樣有其必要。

　　關於土地交易之稅賦問題，我國土地法第24條規定：「外國人租賃或購買之土地，經登記後，依法令之所定，享受權利，負擔義務。」大陸人民或法人雖難認定為外國人，惟解釋上應可類推適用此一規定，因此凡土地交易相關之課稅，例如：地價稅、土地增值稅等，均應對擁有土地之大陸人民或法人加以課徵；此觀本條例第25條規定：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構有臺灣地區來源所得者，應就其臺灣地區來源所得，課徵所得稅。．．．」應可得印證。至於房屋交易後之相關稅賦，規定房屋稅課徵之房屋稅條例並無如上開土地法針對外國人購買土地後之權利義務之規定，惟解釋上似應類推適用上開土地第24條之規定，而對在台灣地區擁有房屋之大陸人民或法人課徵房屋稅。

　　最後，關於違約罰款、欠款、欠稅等問題。設若大陸地區人民或法人與台灣地區人民或法人簽訂契約購買土地房屋，嗣後反悔不買，或者訂購土地房屋後未付清價款，又或者應繳納之稅款未按時繳納，經交易相對人或稅捐機關向台灣地區之法院起訴，該訴訟事件首先即面臨訴訟文書之送達問題。由於目前台灣在大陸地區，除港、澳特別行政區外，並未設有任何駐外單位，則究應如何送達方屬合法送達，恐成問題；即使欲類推適用我國民事訴訟法第145條規定，即囑託大陸地區管轄機關為之，然就其管轄機關之認定，以及大陸地區管轄機關是否願接受我國法院之囑託，都是問題。對此，恐有賴日後兩岸政府進一步協商後，再配合法令之增修予以解決。其次，於法院裁判後，隨之而來的即是執行上之問題；我國法院之裁判，若其內容是判決大陸地區人民或法人應給付一定金額予台灣地區之當事人，該判決是否會被大陸地區之法院認可？而持該判決，是否能對大陸地區人民或法人在大陸地區之財產進行執行？經查大陸地區最高人民法院於1998年5月22日公布「最高人民法院關於人民法院認可台灣地區有關法院民事判決的規定」（1998年5月26日起施行），其中第2條規定「台灣地區有關法院的民事判決，當事人的住所地、經常居住地或者被執行財產所在地，在其他省、自治區、直轄巿的，當事人可以根據本規定向人民法院申請認可。」，第18條規定「被認可的台灣地區有關法院民事判決需要執行的，依照『中華人民共和國民事訴訟法』規定的程序辦理。」，根據此二條規定，我國法院之判決，當事人可持以向大陸人民法院申請認可，再依中華人民共和國民事訴訟法所規定之程序辦理執行（中華人民共和國係將強制執行之相關規定一併列在其民事訴訟法中）。